Kiracının evden çıkarılması, sanıldığı gibi ev sahibinin isteğine bağlı değildir. Türk Borçlar Kanunu kiracıyı korur; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı hâlinde ve çoğu zaman dava yoluyla mümkündür.
Tahliye sebepleri
1. İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350). Ev sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
2. Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1). Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, o tarihte boşaltmazsa ev sahibi bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması şarttır; sözleşmeyle birlikte alınan taahhütler geçersizdir.
3. İki haklı ihtar (TBK m. 352/2). Kiracı bir kira yılı içinde iki kez kirayı geç öder ve bunun üzerine yazılı ihtar çekilirse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
4. Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m. 315). Kira ödenmezse en az otuz günlük süre veren bir ihtarname gönderilir; süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilip tahliye istenebilir.
5. On yıllık uzama süresi (TBK m. 347). Belirsiz süreli hâle gelen kiralarda, on yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kendiliğinden tahliye yapılamaz
Ev sahibi kilidi değiştiremez, eşyaları çıkaramaz, elektrik ve suyu kestiremez. Bu fiiller hem tazminat sorumluluğu hem de cezai sorumluluk doğurur. Tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra marifetiyle yapılır.
Süre ne kadar?
Ankara'da sulh hukuk mahkemelerinde görülen tahliye davaları, delil durumuna göre genellikle altı ay ile bir yıl arasında sonuçlanır. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi daha hızlıdır; itiraz edilmezse birkaç ay içinde sonuç alınabilir.